O mapa das três versões
Onde fica cada zona hoje, onde ficaria pela proposta da Englert e onde fica pela proposta do Conselho. Toca num lote pra ver a zona dele nas três, e no botão 3D pra ver o tamanho de prédio que cada uma libera naquele terreno.
Não sabe o nome da rua? Entra pela descrição
Cada zona da lei de hoje tem uma descrição em português. Acha a que parece com o teu pedaço da cidade e abre a ficha dela, com os números das três versões.
- Área central da cidadeZona Mista 1
- Trechos dentro da ZM1 de densificação e valorização comercial: Av. Júlio de Castilhos, Av. João Pessoa, Av. Osvaldo Aranha, R. Dona Carlinda, R. Danton Corrêa, R. Prefeito João Alfredo, R. Batista Luzardo, R. João PessoaZona Mista 1 Especial
- Eixo de acesso pela RS-235 sentido oeste: comércio, lazer e turismoZona Mista 2
- Faixa de 60 m na lateral direita da RS-235 (sentido Canela–Gramado) a partir do km 39700 até a divisa com Gramado; preservação da visual do vale; altura máx. 7 m ou 2 pavZona Mista 2 Especial
- Eixo de acesso pela RS-235 sentido nordeste: comércio voltado à população localZona Mista 3
- Eixo de acesso ao Parque do Caracol pela RS-466 sentido noroeste: apoio ao turismoZona Mista 4
- Eixos de acesso aos bairrosZona Mista 5
- Entorno da praça da Igreja Matriz N. Sra. de Lourdes e R. Felisberto Soares: visualização da igrejaZona Mista 6
- Estrada Canela/Caracol (RS-466), faixa de 120 m, de 150 m após a R. Cel. Theobaldo Fleck até 100 m após o acesso ao Parque Floresta EncantadaZona Mista 7
- Área consolidada que envolve a área centralZona Predominantemente Residencial 1
- Áreas onde se localizam predominantemente residênciasZona Predominantemente Residencial 2
- Loteamento Reserva da Serra; vale o regulamento do loteamento quando mais restritivo (exceto quadras 1 e 17, casas geminadas)ZPR2 Especial (Reserva da Serra)
- Loteamento Parque Residencial Pinheiro Grosso; só unifamiliar, uma residência por lote, IA máximo 0,60ZPR2 Especial 1 (Pinheiro Grosso)
- Loteamento Quinta da Serra (Complexo Turístico); vale o regulamento interno quando mais restritivo (Vide DM 1.320/1995)ZPR2 Especial 2 (Quinta da Serra)
- Área consolidada, mais afastada do centro, lotes menoresZona Predominantemente Residencial 3
- Áreas residenciais de veraneio e hotelaria com regime consolidado (Parque Laje de Pedra); 7 regras por quadra/loteZona Predominantemente Residencial 4
- Área consolidada entre o centro e as áreas periféricasZona Predominantemente Residencial 5
- Áreas ambientalmente sensíveis dentro do perímetro urbano, avaliação permanente pelo CMP; usos institucionais, parques, unifamiliar até 2 pavZona Especial
- Parte das áreas livres no polígono R. Fernando Ferrari / Guilherme Dienstemann / São Francisco / João Pessoa; regime a ser proposto pelo CMP/COMDEMAZona Especial de Interesse Comunitário
- Áreas destinadas à preservação ambiental; ocupação unifamiliar ou parques só mediante estudos e análise do SIGES e CMPZona de Preservação
- Eixos viários que ligam os principais pontos turísticos do MunicípioEixos de Desenvolvimento Turístico
- Áreas fora do perímetro urbano com tratamento diferenciado; diretrizes e projetos específicos com aprovação do CMP e COMDEMAÁreas Especiais
- Atividade industrial conforme lei específica; regime determinado pelo CMP e COMDEMAZona Industrial
- Toda a área fora do perímetro urbano, salvo as Áreas EspeciaisZona Rural
Quanto a cidade inteira pode construir
Somando lote a lote, nos 12632 lotes do cadastro que têm um número nas três versões. É teto, não previsão: ninguém constrói tudo o que pode.
| Versão | Teto construtivo | Diferença |
|---|---|---|
| Hoje | 15,26 milhões de m² | referência |
| Englert | 20,00 milhões de m² | +31,0% |
| Conselho | 22,77 milhões de m² | +49,2% |
Nas zonas ZE (697), ZPR-2E2 (229), ZP (131), ZPR-3E (73), a lei de hoje não dá um número: manda consultar o Conselho do Plano Diretor e o COMDEMA caso a caso. As duas propostas passam a dar um número — 2,81 milhões de m² pela Englert, 3,64 milhões pelo Conselho. Esses lotes ficam fora da tabela acima, porque não dá para calcular diferença sobre um número que não existe.
As cinco regras desta conta
- IA usado = o maior da zona, ou seja o teto que a lei permite (decisao do Lucas, 12/09/2026)
- lote cortado por duas zonas: a conta e por pedaco, cada parte com o IA da zona dela
- zona sem IA na base: o lote fica de fora da conta naquela versao
- area do lote: geometria do cadastro da Prefeitura, nao escritura
- isto e teto construtivo. Nao diz quantas casas, nem quantas pessoas, nem quanto vale
Como ler este mapa
É o Zoneamento Urbano do cadastro da própria Prefeitura, em vetor. Não é desenho nosso.
Saíram do Anexo 2.4.1 de cada proposta. Os dois arquivos são vetoriais e trazem a grade de coordenadas impressa, então o encaixe é conta, não desenho à mão.
A caixa é o volume que o Recuo e afastamentoA distância mínima entre a construção e a divisa do terreno, na frente, nas laterais e no fundo. Nas tabelas o valor lateral vem como par, esquerda e direita.ver no glossário e a altura daquela zona permitem — não é o prédio. Dentro dela ainda valem a Taxa de ocupação (TO)Quanto do terreno o prédio pode cobrir, visto de cima. Taxa de 50% é metade do lote.ver no glossário e o Índice de aproveitamento (IA)Quantas vezes a área do terreno se pode construir, somando todos os andares. Índice 1,5 num terreno de 1.000 m² dá até 1.500 m² construídos.ver no glossário, que aparecem no balão.
Verde é lote com medida confiável. Amarelo e laranja são lotes com alguma ressalva, e o balão diz qual é. A ressalva fica no lote, não num aviso genérico.
Três coisas que este mapa não faz
Preferimos dizer onde a resposta acaba a deixar parecer que ela não acaba.
- Não dá pra buscar por número da casa.Nenhuma fonte aberta de Canela tem numeração de porta: o serviço da Prefeitura não publica, e o OpenStreetMap tem 68 endereços numerados na cidade inteira. A busca para na rua e marca os lotes dela — daí é só tocar no teu.
- A TestadaA largura do terreno na rua. Nas duas propostas, altura e recuos passam a depender dela.ver no glossário é calculada, não é a do cadastro.O serviço público não entrega testada, então ela sai da geometria do lote. A medida é boa na maioria: os lotes em que ela pode mudar a resposta estão marcados.
- Lote cortado por duas zonas aparece partido.Nenhuma das três leis diz qual zona vale quando a divisa passa por dentro do lote. Em vez de escolher por ti, o mapa parte o lote e mostra as duas.
Achou alguma coisa errada no teu lote?
O mapa é traçado aproximado a partir do mapa oficial. Se ele não bate com a tua escritura, a tua escritura vale — e a gente quer saber.